§ 35c EStG: Sanierung absetzen statt Zuschuss

Für eine energetische Sanierung am eigenen Haus zahlt das Finanzamt 20 Prozent der Kosten zurück, und zwar anders als beim Handwerkerbonus nach § 35a inklusive Material. Verteilt wird der Betrag über drei Jahre, gedeckelt auf 40.000 € je Objekt. Lange war das die schlechtere Wahl gegenüber dem BAFA-Zuschuss. Seit der BEG-Novelle vom 21. Juli 2026 hat sich das gedreht, weil der Zuschuss für die Gebäudehülle auf 15 Prozent gesenkt wurde.

Die Eckwerte auf einen Blick

Regel	Wert
Steuerermäßigung	20 % der Kosten inklusive Material, direkt von der Steuerschuld
Verteilung	7 % im Jahr des Abschlusses, 7 % im Folgejahr, 6 % im übernächsten Jahr
Höchstbetrag	40.000 € je Objekt (ausgeschöpft bei 200.000 € Kosten), je Jahr 14.000 € / 14.000 € / 12.000 €
Wer	Nur Eigentümer, die selbst darin wohnen. Vermietete Objekte sind ausgeschlossen, dort zählen die Kosten als Werbungskosten
Gebäudealter	älter als 10 Jahre bei Beginn der Arbeiten
Antrag	keiner nötig, die Ermäßigung läuft rückwirkend über die Steuererklärung
Frist	Maßnahme abgeschlossen vor dem 1. Januar 2030

Warum sich die Rechnung im Juli 2026 gedreht hat

Bis zur BEG-Novelle lagen Zuschuss und Steuerbonus für die Gebäudehülle beide bei 20 Prozent, und der Zuschuss gewann, weil er sofort fließt. Seit dem 21. Juli 2026 beträgt der Grundfördersatz für Dämmung, Fenster, Türen und Lüftung nur noch 15 Prozent. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten greift zudem erst ab 30.000 € Investition und nur für den darüber liegenden Anteil. Details dazu stehen im Artikel zur BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen.

Maßnahme	BEG-Zuschuss	§ 35c EStG	Meist besser
Dämmung, Fenster, Türen, sommerlicher Wärmeschutz	15 %	20 %	§ 35c
Lüftungsanlage, digitale Optimierung	15 %	20 %	§ 35c
Heizungsoptimierung	15 %	20 %	§ 35c
Heizungstausch	30 % plus Boni bis 70 %	20 %	Zuschuss

Die Tabelle vergleicht die Grundsätze, weil nur die planbar sind. Beim Heizungstausch kommen Klimageschwindigkeits- und Einkommens-Bonus dazu, die den Zuschuss auf bis zu 70 Prozent heben können. Dort lohnt der Steuerweg praktisch nie.

Aufteilen ist erlaubt und oft die beste Lösung

Das Kumulierungsverbot gilt je Maßnahme, nicht je Haus. Sie dürfen den BAFA-Zuschuss für den Heizungstausch nehmen und für die Dämmung im selben Jahr § 35c, weil das zwei verschiedene Maßnahmen sind. Innerhalb einer einzelnen Maßnahme geht die Aufteilung dagegen nicht, denn wird eine einheitliche Maßnahme auch nur teilweise gefördert, ist § 35c dafür komplett ausgeschlossen.

Das Rechenbeispiel

Eine Fassadendämmung kostet 60.000 € brutto. Über § 35c ergibt das 4.200 € im Jahr des Abschlusses, noch einmal 4.200 € im Folgejahr und 3.600 € im dritten Jahr, zusammen 12.000 €. Der BAFA-Zuschuss läge bei 9.000 €. Der Steuerweg bringt hier also 3.000 € mehr, verlangt dafür aber Geduld und eine ausreichende Steuerschuld.

Der Haken: ohne Steuerschuld verfällt der Bonus

§ 35c mindert die festgesetzte Einkommensteuer. Ist Ihre Steuer in einem Jahr niedriger als die Tranche, verfällt der Rest ersatzlos, weil das Gesetz weder einen Vortrag noch einen Rücktrag noch eine Auszahlung vorsieht. Das FG Hamburg hat das am 6. August 2024 bestätigt.

Prüfen Sie das vor der Entscheidung

Sie brauchen in jedem der drei Jahre mindestens 7 beziehungsweise 6 Prozent der Sanierungskosten als festgesetzte Einkommensteuer. Im Beispiel oben sind das 4.200 €, 4.200 € und 3.600 €. Den Wert finden Sie in Ihrem letzten Steuerbescheid in der Zeile „festzusetzende Einkommensteuer“. Liegt er darunter, ist der Zuschuss die sichere Wahl, denn er fließt unabhängig vom Einkommen.

Welche Maßnahmen zählen

Die ESanMV listet acht Gruppen und legt für jede die technischen Mindestanforderungen fest. Diese Werte sind mit denen der BEG-Einzelmaßnahmen identisch, Zeile für Zeile. Wer also ein Angebot hat, das die BAFA-Anforderungen erfüllt, erfüllt automatisch auch die des § 35c.

Bauteil	Höchstwert U in W/(m²K)
Außenwand	0,20
Dachfläche, oberste Geschossdecke, Flachdach	0,14
Kellerdecke, Wände gegen Erdreich, Bodenflächen	0,25
Fenster, Balkon- und Terrassentüren	0,95
Dachflächenfenster	1,00
Außentüren und Hauseingangstüren	1,30
Fenster am Baudenkmal	1,40

Dazu kommen Lüftungsanlagen, der sommerliche Wärmeschutz durch außenliegende Verschattung, digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung und die Optimierung einer bestehenden Heizung, die älter als zwei Jahre ist. Markisen und Vordächer sind ausdrücklich ausgenommen.

Bei Heizungen ist § 35c enger als der Zuschuss

Gas ist raus. Die dritte Änderungsverordnung vom 4. November 2024 hat Gas-Brennwerttechnik und Gas-Hybridheizungen aus der ESanMV gestrichen. Begünstigt sind nur noch Solarthermie, Biomasse, Wärmepumpen, Brennstoffzellen, bivalente Anlagen und der Anschluss an ein Wärmenetz. Öl-Heizungen waren nie dabei.

Was § 35c besser kann als der Zuschuss

Kein Antrag vor der Auftragsvergabe. Das ist der häufigste Totalverlust beim BAFA-Zuschuss, denn wer zuerst unterschreibt und dann beantragt, bekommt nichts. § 35c läuft rückwirkend über die Steuererklärung.
Material zählt mit. Beim Handwerkerbonus nach § 35a ist nur der Lohnanteil absetzbar, bei § 35c die gesamte Rechnung.
Kein Energie-Effizienz-Experte nötig. Es genügt die Bescheinigung des ausführenden Betriebs. Beauftragen Sie trotzdem einen Energieberater, sind 50 Prozent seines Honorars zusätzlich abziehbar, und zwar vollständig im Jahr des Abschlusses statt über drei Jahre verteilt.
Höherer absoluter Deckel. Der BEG-Zuschuss begrenzt die förderfähigen Kosten auf 30.000 € je Wohneinheit und Jahr, § 35c erlaubt 200.000 € über die gesamte Laufzeit.

Diese Nachweise verlangt das Finanzamt

Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs nach amtlichem Muster. Seit dem 1. Januar 2025 gibt es dafür ein einheitliches Formular. Ohne diese Bescheinigung gibt es keinen Abzug, fordern Sie sie deshalb gleich mit der Schlussrechnung an.
Rechnung in deutscher Sprache, mit der Maßnahme, der Arbeitsleistung und der Adresse des Objekts.
Zahlung auf das Konto des Betriebs. Barzahlung wird nicht anerkannt, auch nicht mit Quittung.
Vollständige Bezahlung, denn erst damit gilt die Maßnahme als abgeschlossen und der Dreijahreszeitraum beginnt.

§ 35c oder § 35a?

Auch diese beiden schließen sich je Maßnahme aus. § 35a bringt 20 Prozent der Arbeitskosten, gedeckelt auf 1.200 € pro Jahr, und zählt kein Material. § 35c ist deshalb bei einer energetischen Sanierung fast immer die größere Zahl. Interessant wird § 35a nur, wenn der Objekt-Höchstbetrag von 40.000 € schon ausgeschöpft ist oder wenn eine Maßnahme die technischen Anforderungen verfehlt. Wie der Handwerkerbonus im Einzelnen rechnet, steht im Artikel zu Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen.

Häufige Fragen

Wie viel bringt § 35c EStG?

20 Prozent der Sanierungskosten inklusive Material, verteilt auf drei Jahre mit 7, 7 und 6 Prozent. Höchstens 40.000 € je Objekt, das entspricht 200.000 € Sanierungskosten. Bei 60.000 € Kosten sind es 4.200 €, 4.200 € und 3.600 €.

Was ist besser, § 35c oder der BAFA-Zuschuss?

Seit dem 21. Juli 2026 zahlt der BEG-Zuschuss auf Dämmung, Fenster und Lüftung nur noch 15 Prozent, § 35c dagegen 20 Prozent. Für die Gebäudehülle ist der Steuerweg daher meist günstiger, sofern Ihre Einkommensteuer hoch genug ist. Beim Heizungstausch bleibt der Zuschuss mit 30 Prozent plus Boni klar vorn.

Kann ich § 35c und einen Zuschuss kombinieren?

Für dieselbe Maßnahme nicht, auch nicht anteilig. Wird eine einheitliche Maßnahme nur zum Teil öffentlich gefördert, ist § 35c dafür komplett ausgeschlossen. Über verschiedene Maßnahmen am selben Haus dürfen Sie aber mischen, etwa den Zuschuss für die Heizung und § 35c für die Dämmung.

Was passiert, wenn meine Steuer nicht ausreicht?

Dann verfällt der übersteigende Teil ersatzlos. § 35c mindert die festgesetzte Einkommensteuer, und ein nicht verbrauchter Betrag ist weder vortragsfähig noch rücktragsfähig. Das hat das FG Hamburg am 6. August 2024 bestätigt. Rentner und Geringverdiener fahren deshalb mit dem Zuschuss oft besser.

Gelten dieselben U-Werte wie beim BAFA-Zuschuss?

Ja, sie sind identisch. Die ESanMV übernimmt die technischen Mindestanforderungen der BEG-Einzelmaßnahmen Zeile für Zeile: Außenwand 0,20, Dach und oberste Geschossdecke 0,14, Fenster 0,95, Kellerdecke 0,25 W/(m²K). Nur bei den Heizungen ist § 35c enger, weil Gas seit November 2024 herausgefallen ist.

Muss ich vorher einen Antrag stellen?

Nein, und das ist der größte praktische Vorteil. § 35c wird rückwirkend mit der Steuererklärung geltend gemacht. Wer beim BAFA die Frist verpasst hat, weil der Antrag vor der Auftragsvergabe hätte gestellt werden müssen, hat mit § 35c noch einen Weg.

Welche Nachweise braucht das Finanzamt?

Eine Bescheinigung des ausführenden Fachbetriebs nach amtlichem Muster, eine Rechnung in deutscher Sprache mit Maßnahme und Objektadresse und die Zahlung auf das Konto des Betriebs. Barzahlung wird nicht anerkannt. Seit dem 1. Januar 2025 gibt es ein einheitliches Muster für alle Maßnahmen.

Wie lange gibt es § 35c noch?

Die Maßnahme muss vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein. Abgeschlossen heißt: Leistung erbracht, Schlussrechnung erhalten und Rechnungsbetrag vollständig bezahlt. Wer über den Jahreswechsel in Raten zahlt, verschiebt damit den Beginn des Dreijahreszeitraums.

§ 35c EStG: Energetische Sanierung von der Steuer absetzen statt Zuschuss